צורים 2000 בע"מ נ' חב' מעיין ופיתוח בע"מ ואח'

פסק דין

עיקרי העובדות וגדר המחלוקת

1.          התובעת והנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) התקשרו ביניהן בחוזה למכירת זכויות במקרקעין מיום 6.8.07 (להלן: החוזה) . המקרקעין נשוא החוזה (להלן: המקרקעין) הם גוש 6 חלקות 113, 122 באדמות הכפר אל ג'יב, והן רשומות במינהל האזרחי באיו"ש. הנתבע 2 (להלן: הנתבע) הוא מנהלה של הנתבעת וערב בערבות אישית להתחייבויותיה.

2.          על פי החוזה התחייבה התובעת להעביר לנתבעת את זכויותיה במקרקעין. מאחר שהמקרקעין לא היו רשומים על שם התובעת, צפוי היה להתקיים הליך של רישום הזכויות הקודם להעברתן את הנתבעת. על כן נקבעו בחוזה בין הצדדים לוחות זמנים לתשלום ולמילוי התחייבויות הנתבעת, התלויות בהתקדמות הליכי הרישום והשלמת העיסקה. בין היתר נקבע כי הנתבעת תפקיד מקדמה בידי נאמן בעת ח תימת החוזה, וכי לתובעת יועברו תשלומים, מתוך המקדמה ולאחר מכן יתרת התמורה על פי החוזה, עם שלבי התקדמות ההליכים.

3.          בכתב התביעה שהוגש בסדר דין מקוצר, על סמך החוזה בין הצדדים, טענה התובעת כי הנתבעת לא קיימה את חלקה בהסכם ולא העביר האת המקדמה בסך 75,000 ₪ לנאמן. בכך, טוענת התובעת, פ עלה הנתבעת בחוסר תום לב, והפרה את החוזה. על כן היא תובעת מן הנתבעת את הפיצויים המוסכמים בחוזה, בסכום השווה ל-100,000$. בכתב התביעה התייחס ב"כ התובעת לטענה אפשרית של הנתבעת, לפיה קיימת תביעה של אדם בשם גאזי, הטוען לזכויות במקרקעין. התובעת טענה בכתב התביעה כי "ידה של הנתבעת טמונה בצלחתו של מר גאזי" וכי הם פועלים בשיתו ף פעולה על מנת לסכל את ביצוע העיסקה בהתאם לחוזה.

4.          לאחר שקיבלו רשות להתגונן הגישו הנתבעים כתב הגנה. לטענתם תנאי לקיום העיסקה, אשר מצא ביטוי במפורש בסעיף 7 לחוזה כתנאי מתלה, ובסעיפים נוספים בחוזה, הוא היותה של התובעת בעלת הזכויות בקרקע אשר לא נמכרו לאיש זולתה. לטענתה נתבעים התברר להם כי קיים ספק לגבי בעלותה של התובעת בקרקע, ותביעתו של מר גאזי בעניין זה מת בררת בבית המשפט המחוזי בירושלים. לטענת הנתבעת, התובעת לא עמדה בהתחייבויותיה היא על פי החוזה, ה הליכים לא קודמו והתעורר חשש לגבי האפשרות להשלים את העיסקה. לפיכך לא היה מקום להעביר לתובעת את התשלומים על פי ההסכם.

5.          בתצהיר העדות הראשית מטעמה חזרה התובעת על טענותיה ואף הוסיפה כי התביעה שהגיש גאזי בבית המשפט המחוזי בירושלים נמחקה, וכי במועד בו היה על התובעת להפקיד את המקדמה עדיין לא היה ידוע לה על תביעה זו, כך שלא ניתן לראות בתביעת גאזי עילה לאי קיום ההסכם.

הנתבע 2, בתצהיר שהגיש מטעם הנתבעים, הצהיר כי מסר שיק שלו לנאמן בהתאם להוראות ההסכם, וכי לשיק היה כיסוי. אולם כאשר התברר לו שזכויות התובעת מוטלות בספק, הציג לנאמן את העובדות שהיו ידועות לו, ביקש וקיבל ממנו בחזרה את השיק. עוד הצהיר הנתבע כי התובעת עצמה לא עמדה בהתחייבויותיה על פי החוזה, בין היתר בכך שלא הפקידה בידי הנאמן ייפוי כח נ וטריוני בלתי חוזר כפי ש התחייבה בהסכם, וכן בכך שהגישה באיחור את הבקשה בקשות לפתיחת תיקי רישום ראשוני של החלקות, והציגה לנבעים דרישות כספיות שלא בהתאם לחוזה. עוד טענו הנתבעים כי הטענות שהעלו ספקות לגבי זכויותיה של התובעת על פי ההסכם מהוות שינוי נסיבות מהותי.

האם הצדדים קיימו את חיוביהם על פי סעיף 3 לחוזה

6.          סעיף 3.א לחוזה בין התובעת לנתבעת מורה כי במעמד חתימת ההסכם יפקיד הקונה בידי הנאמן סכום של 150,000$, והמוכר יפקיד בידי הנאמן ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר המייפה את כוחו של עו"ד דניאל קרמר לרשום הערת התנגדות כנגד הפקדת סכום שבנאמנות, ולהעביר את הזכויות במקרקעין על שם הנתבעת בכפוף למילוי כל ההתחייבויות. האם הצדדים מילאו את התחייבויותיהם?

7.          מטעם התובעת העיד מנהלה מר מוחמד צרצור. בחקירתו הנגדית ( עמ' 2 שורות 30, 31, עמ' 3 בראש העמוד) נשאל העד האם הפקיד ייפוי כח בלתי חוזר בידי הנאמן כדרישת החוזה. העד השיב ואמר כי ניסה לשוחח עם הרב הנא מן וגם עם עו"ד דני אל קרמר עורך החוזה . עו"ד קרמר אמר לו שהלקוח , דהיינו הנתבעת, לא עובד אתו יותר , ואת הנאמן לא הצליח לאתר . העד טען כי לא היה לו למי לתת ייפוי כח ((עמ' 3 שורה 6).

אין, איפוא, מחלוקת על כך ש התובעת לא הפקידה ייפוי כח אצל הנאמן.

8.          טענות התובעת לפיהן לא עלה בידה לאתר את הנאמן אינן מהוות הצדקה של ממש. זאת בשים לב לכך ש התובעת לא הציגה ראיות למאמצים של ממש שנעשו לאיתור הנאמן או עורך הדין, וכן משום ש חובת הפקד ת ייפוי הכח חלה מיד עם חתימת החוזה, ובאותו זמן מן הסתם היתה הנתבעת מיוצגת על ידי עורך דינה. מדובר, איפוא, בטענות בעלמא שאין בהן הצדקה של ממש לכך שהתובעת לא קיימה את חובתה החוזית ולא הפקידה ייפוי כח.

9.          באשר למילוי חובתה של הנתבעת למסירת סכום המק דמה בידי הנאמן, הנתבע 2 העיד כי הפקיד אצל הרב בנאמנות 150,000 דולר על פי החוזה וכי הסכום נמצא בידי הרב במשך כארבעה או חמישה חודשים (עמ' 11 שורות 8-15; עמ' 12 שורה 32). ב"כ התובעת ביקש לקבוע כי השיק לא הופקד כנטען. הוא הפנה למספר עובדות, בין היתר לכך שהנתבע לא ידע למסור פרטים על ההפקדה, כגון מה היה הסכום בש"ח שהפ קיד, האם כלל מע"מ או לא וכדומה. הוא אף ציין שגירסת הנתבעים אינה אחידה לגבי השאלה אם הופקד שיק אחד או שניים.

אכן, הנתבע לא ידע למסור פרטים שונים לגבי השיק שהופקד והדבר מעורר תמיהה. אולם מכאן ועד קביעה לפיה העיד הנתבע עדות שקר ארוכה הדרך. נטל ההוכחה מוטל על התובעת. התובעת יכולה היתה להזמין לעדות מעורבים נוספים, כגון הנאמן עצמו או עורך הדין המעורב בהסכם, ונמנעה מכך. בנסיבות אלו אני מקבלת את עדות הנתבע על אף חסרונותיה, וקובעת כי המקדמה הופקדה בידי הנאמן ונמצאה בידיו תקופה של מספר חודשים עד שהושבה לנתבעים על פי בקשתם.

דיון והכרעה

10.         הבסיס למערכת היחסים בין הצדדים הוא החוזה מיום 6.8.07. במבוא לחוזה, בסעיפי ה"הואיל" , הובאו הסת ייגויות שונות המבהירות כי הקרקע נשוא החוזה אי נה רשומה, והעסקה מותנית בתנאי מתלה של רישום החלקות רישום ראשון בספרי המקרקעין ובהעברת הזכויות בטאבו על שם המוכרת.

11.        סעיף 3.א לחוזה מורה כי במעמד חתימת ההסכם יפקיד הקונה בידי הנאמן סכום של 150,000$, והמוכר יפקיד בידי הנאמן ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר המייפה את כוחו של עו"ד דניאל קרמר לרשום הערת התנגדות כנגד הפקדת סכום שבנאמנות. ס עיפים 3 .ב – 3 .ד לחוזה קובעים את שלבי התשלום הנוספים, כאשר תשלומים נוספים מתוך הסכום המופקד בנאמנות ישולמו למוכרת עם התקדמות שלבים שונים של ההליכים: לאחר קבלת היתר העסקה, לאחר פתיחת תיק ופרסום, ולאחר מכן במעמד רישום המקרקעין. סעיף 4 קובע כי הנאמן יעביר את הכספים נגד קבלת היתר עיסקה או פתיחת תיק הבקשה לרישום.

כאמור, התובעת טוענת כי לא קויימה הדרי ש ה של הפקדת הסכום ב ידי הנאמן ובכך הופר החוזה. טענה זו נדחתה על ידי.

12.        טענה נוספת של הנתבעים היא שגם התובע ת לא קיימה את חלקה על פי סעיף 3.א לחוזה ולא הפקיד ה בידי הנאמן ייפוי כח נוטריוני. לטענת הנתבעים מדוב ר בחיובים שלובים ומשלא בוצע חלקה של התובע ת , לא היו הם מחוייבים לבצע את חלקם.